もちろん今回の＜その２＞も有益だからオススメするんですが、地元の営業マンの方が家賃や初期費用などの条件を交渉しやすいということです。
これはそれぞれの関係性が分かればすぐにご理解頂けると思います。
それぞれの関係性
◆ 部屋探しする人
◆ 仲介店
◆ 管理会社
◆ 大家さん
今は仲介店と管理会社を兼ねる会社が増えてきましたが、大まかには下図のような関係で成り立っています。
◆ 部屋探しする人
部屋探しをする時に、全員が全員とも共通して考えていることは、「自分にとって良い物件を見つけたい」ということ。…まあ、当たり前のことですよね。
仲介店はよくＴＶＣＭで見かけるし、全国展開していて店舗数も多いし、ちゃんと対応してくれそうな感じがしませんか？
また、これだけインターネットが普及し、様々な情報を得られる世の中であっても、「不動産屋ってちょっと怖いかも」という方が実は結構いらっしゃいます。不動産屋って、あまり良いイメージないですよね。騙されたりしないかな？怖い人出てこないかな？なんて考えてしまったり。だから名の知れた会社なら、少なくとも騙すことはしないでしょうと考え、まずは仲介店に問い合わせ、来店します。
◆ 仲介店
仲介店は、たくさんの管理会社から物件を供給してもらい、部屋探しをされる方に物件を紹介するお店です。だから基本的には管理会社より仲介店の方が、紹介出来る物件が多くなります。初めて部屋探しする時にまず仲介店に行くのは正解です。部屋探しをされる方には物件を、管理会社には物件に入居する人を紹介するのが仲介店ですね。
◆ 管理会社
大家さんから物件の管理を委託され、物件を満室にし、維持していくことが管理会社の仕事です。優先順位としては物件を満室にすること、つまり入居者を見つけることです。自社だけで見つけられればいいのですが、やはり仲介店に紹介を頼んだ方がおそらく圧倒的に早く満室になるはずです。管理会社が直接仲介をしないケースもありますので、まずは仲介店に行きましょう。管理業務も本当に大変…。
◆ 大家さん
皆の憧れ、大家さん。不労所得・お金持ちと言ったら、大家さん。人生の勝ち組、大家さん。次は僕も大家になるぞ！と、流行りのサラリーマン大家になってみる。
皆さん、気は確か？いやね、本当に大家さんがイメージ通りにウハウハな生活を送っているとお思いかね？…伝えたいことがたくさんありますが、これはまた別の機会に書きますね。
さて、どんな大家さんであっても、全てを自分で管理することは中々出来ませんので、基本的には管理を委託することが多いです。なので入居者さんが大家さんと直接お会いすることはほとんどないですね。
仲介店の営業マン と 管理会社の担当者
大まかには上記のような関係性です。注目すべきは、仲介店と管理会社は持ちつ持たれつで成り立っているということ。
仲介店には営業マンがいて、管理会社にも担当者がいて、もちろんお互い転勤や異動がなくはないですが、結構長くいたりもするものです。なぜかというと、大家さんの信頼が利益に繋がるからです。頻繁に転勤しようものなら、中々大家さんの信頼を得られないですよね。だからです。
仲介店の営業マンと管理会社の担当者が何度かやりとりをするうちに顔なじみになり、飲みに行ったり、ゴルフに行ったり、プライベートでの交流も出来たりしてきます。合う担当者と合わない担当者はもちろんいますが、それでも日常の業務に大きく関わってくる管理会社とその担当者は、別会社であれ同志に近い感覚にもなります。付き合いが長くなる分、転勤になってしまった時は結構寂しいですし、新しい担当者とうまくやれるかどうかの不安もあります。付き合いの長い担当者の異動は、今後の自分の仕事にもかなり影響してくるんですね。
例えば他の地域から、全く知らない営業マンが問い合わせをしてきたとしましょう。
あーどうもー、担当の方ですかね？
今あの物件を紹介してるんですけど、ちょっと初期費用下げてほしいんですよ。フリーレントとかどうですか？あとウォシュレットも付けてもらえませんかね？出来れば駐車場も無料にしてもらいたいです。
大手さんなんだからこれくらいやれませんかねえ？
はい、初めまして。（どこの誰やねん）
申し訳ありません、家賃は少し前に下げさせて頂いたので、これ以上は難しそうです。またウォシュレットは、大家さんの意向でどうしても付けては頂けませんでした。可能性があるならフリーレントですが、ある程度決めて頂けそうでしたら交渉しますが、いかがでしょうか。
いやまだ決めるかどうか分からないんですけど、何となくどうかなって。フリーレントは出来るとして、家賃も何とかならんですかね？他の物件とも悩んでるんですよねー。
すみません、難しいです。
（うざー。フリーレントも出来るって言ってないし。）
こうなります。でもそれも仕方ありません。他地域の営業マンが悪いわけではなく、関係性が出来ていないことが大きな要因です。もちろん誰が交渉したってどうにもならないことも多々ありますが、交渉出来る確率で言えば、間違いなく地元の営業マンに軍配が上がります。
どうも、いつもお世話になります。
今回はすいません！家賃、初期費用、最初から全力でお願いします！今紹介中のお客さんがいて、正直まだ悩んでるんですけど、もう最初から全部出しきっちゃいたいです。たぶん、たぶんですよ、それなら何となくいけるかなーって感じなんですよ。
どうもです。
マジすかー。家賃かー…家賃下げたばっかですよ？初期費用はまぁいいです。フリーレントやっちゃってください！
助かります！
で、家賃もお願いします！や、もう１，０００円で、お願いします！今月あと何件か決めるんで、 いっちゃいましょう！ 何とか！！！
もう分かりました！１，０００円だけですよ。それとフリーレントで絶対決めてくださいよ？
あと他の物件もお願いしますねー！また待ってます。
ホントすいません！いつも、ありがとうございます！これで決まらなかったら何かおごります(笑)
ではまたご連絡しますねー！
決まることもあれば決まらないこともありますけど、決まらなければ謝って、また決めればいいんです。
長年一緒にやってきて、お互いの性格や営業スタイルは知っているし、家賃相場だったりその物件が決まりやすいのか決まりにくいのかも分かるし、何より今まで客付けしてきた実績が、仲介店の営業マンが管理会社の担当者から得られる最大の信頼となるわけです。それを基に、ズレのない、ちょっと無茶な交渉が出来るわけです。
本当に交渉出来る？
交渉のしやすは様々で、
- 担当者に全く権限がなく、全て会社の毎月の予算や方針に左右されてしまう場合
- 大家さんに確認が必要な場合
- 担当者にある程度一任されている場合
など、管理会社によって全然違います。
それでも仲介店の営業マンの経験や感覚は意外と役に立つもので、
- 過去には交渉出来た物件だからいけるかも
- 普段は難しいけど何部屋か空いているからいけるかも
- 月末近くで即入居希望だったら交渉の余地がありそうだな
- 担当者が新人で頼りなければその上司に直接交渉しちゃう
- 今回だけ何とかならないですかと言ってみたり
他地域の営業マンには絶対出来ないことだと思っています。
結論：やっぱり地元の店舗で部屋探しをしよう！
あくまで私のいる地域での話ですので、やはり地域によって、管理会社によって全く異なるでしょう。こういった話が成り立つ、成り立たないの違いは、”需要と供給のバランス”に集約されていると思います。
下記の記事もご参考下さい。
二昔前は大家さん（貸す側）が最強でした。一昔前はまぁ対等に近づき、最近では借りる側が優位に立ちつつあります。が、例えば企業が多く、盛況で、物件が足らないという地域であれば、中々交渉は出来ません。むしろ貸す側が強気に出てきます。
ただ、かなり久しぶりに民法が改正されたりと、世の中の流れは間違いなく借りる側が優勢です。さらにＳＮＳの普及により、時代に合っていない営業スタイルはあっという間に拡散され、下手したら炎上、なんてことも有り得そうです。こわ…。不動産業界も色々と変わってきそうだぁ。
とにかく、やっぱり出来るだけ地元の店舗で話を聞いてみて下さい。ほんの少しでも何らか交渉出来る可能性が高くなるはずです！
ではまた。
＜その１＞では、他の地域の営業マンより地元の営業マンの方がその土地にまつわる様々な情報を知っているから、部屋を探す人にとっては有益ですよ、ということでした。
そちらもぜひご参考下さい。