物件を管理し始める時、家賃の引き落とし口座の変更や、どういった方が入居しているか、駐車場の使用状況など、１～２ヶ月は入居者さんとやりとりをしていきます。
接点を持つうちに、次第に”どんな人が入居しているか”が分かってきます。
目次
どんな人が入居している？入居者さんの６つのタイプ。
- 神・入居者さん。
- 設備直してさん。
- 家賃交渉さん。
- 家賃滞納さん。
- 音信不通さん。
- ヤバイ入居者さん。
神・入居者さん
読んで字のごとく、神であられる。何の文句も言わず、必要な書類をすぐにご提出頂ける、管理会社にとってとても良い入居者さん！！
家賃の引き落とし登録をするのには、実は結構時間がかかります。最近でこそインターネット上で登録出来るようになってきましたが、まだまだ用紙にご記入・ご捺印頂くことが多いです。その場合、口座番号が間違っていた、字が汚すぎて読めなかった、記入漏れがある、印鑑相違や不鮮明などがあり、スムーズにいかないことも出てきます。スムーズにいったとしても、引き落としの手続きが出来るまでには１～２ヶ月くらいかかるし、きちんと登録が出来たかどうかにもそれなりの日数を要します。提出が遅れる分、引き落としが出来るようになるのも遅れます。そうすると、月が替わる度にきちんと家賃が支払わているかどうかの確認と、支払われていなければ督促をし、大家さんへの支払いが遅れないよう動かなければならない。これがボチボチ面倒くさい。
反面、神はやはり神ですから、こちらがお願いした期日よりも断然早く書類をご提出頂き、当然そういったミスもなく、全て滞りなくお手続きをして頂けます。
本当にありがたい存在、それが神・入居者さんです。
設備直してさん。
ちょっと何か不具合があってもまだ使えるし、いちいち管理会社に連絡をして修繕の段取りを組むことの方が面倒くさい！そうですよね、面倒くさいんですよ。
今のあなたのお部屋は、整理整頓されていますか？
家族や友達ならいいんですけど、管理会社の人とか業者さんって他人じゃないですか。その人たちが部屋に入ってくるということは、せめて、最低限の掃除はしないといけない！って普通なら思います。
ちょっと待って。つまり、さすがにコタツをしまっておかないと恥ずかしいよな…もう夏だし。でも収納の中を片付けないとしまえないし…。うーんまだ完全に壊れてるわけじゃないから、とりあえずそのままでいっか！
業者さんに来てもらうのはいいけど…時間を取るのが面倒くさいな。平日は仕事が遅いし、土日はほとんど出かけちゃうからなー…。うーんまだ完全に壊れてるわけじゃないから、とりあえずそのままでいっか！（２回目）
その繰り返しで、中々管理会社に連絡出来ないって人、結構多いのではないでしょうか。くそ暑い夏にエアコンが完全に壊れた！ならすぐに連絡すると思いますが、網戸の建て付けが悪くて動かなくても、そもそもほとんど窓を開けないし、換気扇の音がかなりうるさいけど、何とか使えていればそのまま使ってしまっている…こんな状態ではないですか？？
また、これも結構あります。
前の管理会社に頼んだけど放置されたままで対応してくれない！
これもかなりありますねぇ。
- 放置自転車を撤去してくれない。
- ゴミ出しのマナーが悪いことを注意してくれない。
- 共用部の清掃が雑すぎる。
- 大雨の日にたまに雨漏りする。また見に行きますと言われたけど、忘れているのかそのまま放置。
とかね。管理会社が替わるというのは、入居者さんにとってきっかけになるわけです。色んな不具合を放置してきたけど、ちょっとそろそろ限界っぽかったし、面倒くさいなんて言ってる状況ではなくなってきた。そこへ管理会社変更のお知らせが来たら、まさに渡りに船。
まぁお気持ちは分かります。何かきっかけがないと言うのも面倒くさいですし。こういう機会は言いやすいですよね。
家賃交渉さん。
ここぞとばかりに家賃交渉をしてくる入居者さん。これも一定数いらっしゃいますね。それなりに入居期間が長く、今の募集家賃との差が結構ある場合。特に空室が多い物件や、中々満室にならない物件にそういった傾向があります。今はほとんどインターネットに掲載されていますよね。当然、家賃もばっちり載っています。さらに、昔に比べて設備も充実してますので、入居期間が長い方ほど今とのギャップに驚くことでしょう。
今とのギャップを知ったきっかけはこんな感じでしょうか。
- 何気なくインターネットで検索をしてみた。
- 友達の部屋探しに付き合った時、たまたま自分が住んでいる物件が出てきた。
- ユーチューブで節約動画を観た。
- 生活が苦しくなってきた。
自分が払っている家賃と今の募集家賃にかなりの違いがあると知った時、すぐ交渉出来る人と、ためらう人に分かれます。ためらう人は、何かのきっかけがほしいんです。「設備直してさん」と同様、管理会社の変更は、やっぱりそのきっかけとなるんですね。
入居者さんにとって、新しい管理会社には義理も恩もありません。また、新しい管理会社は、入居者さんと前の管理会社の関係性や出来事を知りません。
前の管理会社はひどいとこでさー、共用部分の清掃とかも全然してくれないわけ。雑草も生え放題だし。こっちも今の募集家賃より高い金額を払ってるのが納得出来ないんだよね！ちょっと大家さんに交渉してくれないかなー？
（ちょっと怒ってる風）
と言われたら、新しい管理会社はそれを正確に確認する術がないのです。なぜなら、管理会社の変更は、友好的に行われることがほとんどないからです。
前の管理会社からしたら、理由はどうであれ新しい管理会社に管理物件を奪われたという形になります。もう今後取引がなくなる大家さんの物件に対して、また、奪う側の新しい管理会社に対して、管理切り替えを友好的に行う義務が果たしてあるのでしょうか…と、おそらく奪われる側である管理会社の大半はそう思っているでしょう。つまり、最低限の個人情報を形式的に提供するだけで、「過去にこんなクレームがあった」、「この入居者はこういう人だ」、「この物件の注意点はここ」など、プラスアルファな情報は開示されないということです。
つまり、上記のようなクレームや家賃交渉をされても、新しい管理会社は事実確認が出来ないため、あまり強気には出られないんですね。
もちろん、新しい管理会社からそんなもん知るか！と突っぱねられることもあると思いますが、大家さんに対して「うちに管理をお任せください！」とお願いしている立場である以上、管理切り替え早々トラブルを起こすわけにはいきませんから、やっぱりあまり強気には出られません。
家賃交渉を企む皆さま、管理会社変更の時は一つの狙い目かもしれません！！
家賃滞納さん。
これは物件によりますが、比較的築年数の古い物件の入居者さんに多いでしょうかね。新しい物件はそもそも管理が替わることがそんなにないし、最近入居された方は保証会社を通しての入居が多いため、管理が切り替わる段階では少なくとも大家さんへの滞納はない状態です。
よくあるのはこんな感じ。基本的には入居期間が長い方に多いです。
- 保証会社ではなく連帯保証人を付けての契約で、その連帯保証人もだいぶ前に亡くなっている、もしくは仕事を定年退職している等で支払い能力が全くない。
- 保証会社の保証期間が過ぎてしまった。
- 管理切り替えに伴い、前管理会社の保証会社を引き継げなかった。
今はかなり少なくなったと思われる連帯保証人契約ですが、昔は一般的だったそうで。
私はその時代を知りません。
もちろん今でもその契約方法がないわけではありません。何度も連帯保証人で契約したこともあります。もちろん契約者が全く滞納をする人じゃなければ、全然問題ありません。が、いざ滞納が起こると、本当に面倒くさい。それで連帯保証人がきちんと払ってくれればいいんですが、上記の通り、支払い能力がなくなっていたり、仲違いしてしまい非協力的だったりすると、保証がないのと同じです。
本来であればもし連帯保証人が亡くなった場合、その旨を管理者に報告し、別の連帯保証人を立てる必要があります。また、契約者と仲違いをしていてもしていなくても、連帯保証人である以上、契約者と全く同じ債務を負います。つまり、どれだけ契約者のことを嫌いでも、契約者が家賃を支払わなければ、連帯保証人が契約者に代わって家賃を支払う必要があります。でも…
言うは易く行うは難し。
一筋縄ではいかないね…マジで。
管理会社が替わるときなんて特に、そういった情報は引き継がれにくいのでね。もしそういう最中であっても、おそらく有耶無耶になってしまうでしょう。結果、新しい連帯保証人もない、仲違いした連帯保証人からの支払いもない、滞納額が増えていく一方です。
保証会社の保証期間が切れるというのも結構厄介です。実は保証会社って、永遠に家賃を保証してくれるわけではありません。管理会社と保証会社の間で取り決めがあったり、保証会社の商品によって保証期間が決まっており、大体１～２年くらいというのが多く、短いものだと６ヶ月というのもあります。
保証期間が短いと保証料が安く、反対に保証期間が長くて保証内容が充実していると保証料が高くなります。ちなみに、保証料を払うのはあなたです！
例えば「保証期間６ヶ月」というのは、管理会社からしたら結構怖いことなんですよ。と言うのも、もし家賃を滞納されて追い出したいと思っても、本人が出ていくと言わない限り、弁護士を使って法的に退去させるしかありません。それにはかなりの時間と費用がかかります。６ヶ月なんてあっという間ですし、労力を考えると、とてもじゃないけどやってられません。大家さんにも迷惑をかけてしまいます。
なので管理会社としては、最低でも１年以上の保証期間があり、明け渡しの訴訟費用まで含まれた内容の保証会社を使いたいところです。
家賃を滞納しない方には大変申し訳ないのですが、ごく一部の滞納するカバ野郎のせいで、皆さん一律、保証料が高い保証会社を使わせて頂いております…。
という管理会社は多いと思います。
管理会社が替わる時、前管理会社が使っていた保証会社を、新管理会社が引き継げないということもしばしばあります。むしろ、ほとんどがそうかもです。
家賃を回収し、トラブルに対応する、という点では「管理会社」という同一のものです。が、中身は全然違うものです。ＤｏＣｏＭｏとＳＯＦＴＢＡＮＫとａｕくらいの違いがあります。携帯会社という点では同じですが、まったく別会社ですよね。
管理会社もそうです。違う会社ですから、扱っている保証会社も違います。たまに、ｉＰｈｏｎｅのように同じものを販売しているみたいに、同じ保証会社を扱っていることもありますね。反対に、同一機種であってもその会社毎にカスタマイズされている携帯のように、保証会社も、管理会社毎に保証プランを作成していることもあり、同じ保証会社だけど保証プランが違うから引き継げない！ということもあります。
そうするとどうなる？
保証会社を引き継げず、保証がなくなるというわけです。つまり無保証です。これは怖いですねぇ。新しい管理会社はそのことをきちんと大家さんに説明しているでしょうか？
最初は保証会社が付いており、滞納保証もあったけど、一度管理会社が替わり、無保証となってしまった。そして家賃を滞納し、その状態でまた管理会社が替わる。そうすると家賃滞納さんと出くわす、ということなんですねぇ。（池上彰風）
家賃滞納する人って、ずーーーっとするんですよ。滞納額が１～２ヶ月ならまだセーフ？と思えるんですが、６ヶ月とか１年分溜まっているともう諦めます。あーこの人は無理。大家さんごめん、無理。正直３ヶ月溜まってくるともう怪しいですね。
皆さま、どうか家賃を滞納されないでくださいね。
音信不通さん。
全然連絡が取れない、ほとんど詳細が分からない入居者さん。
現在は入居する時に審査が必要で、契約書を取り交わし、緊急連絡先も分かった状態で入居して頂きます。
昔はそうじゃなかったんでしょうねぇ。
例えば大家さんの知り合いや遠い親戚が、審査も書類もなく入居することがあります。ちょいちょいあります。その大家さんが亡くなって、相続した方とその無審査無書類入居者さんとまったく接点がない、もしくはその物件を売却してしまった、とかで、あやふやな状態のまま住み続けている。
名前と連絡先はギリギリ分かるけど、身分証明のコピーもないし、勤務先も分からない、もちろん滞納保証もない。こういう入居者さんは地味に厄介です。いや、結構厄介です。
まだね、それが普通の方で滞納もなく、人となりが分かり、協力的な方なら全然いいんです。今から関係性を作っていけばいいだけですから。
困るのが、滞納する、そこに住んでいるかどうかも怪しいほど見かけない、非協力的、契約者の別れた奥さんが住んでいる、という場合。
前の大家さんとそういう話になってんだよ！
と言われてしまうとさ、
あー………そうですか。分かりました、大丈夫です。
ってなりますよね。
何も起こらなければ何も問題ないんですけど、なぜか、そういう人たちの周りでトラブルがよく起こるんです。音信不通さんの下の階の方から、「上から水が垂れてくる」という連絡があったり。また、駐車場のラインを引き直したいのに、音信不通さんがずっと止めている車のせいで中々作業が出来ないとか。音信不通さんがベランダに放置したゴミのせいで虫が大量に発生して困るとか。
何かトラブルがあった時は、せめて協力的であれ！
ヤバイ入居者さん。
管理会社に知り合いがいたらぜひ聞いてみて下さい。
ヤバイ入居者っている？
間違いなく数人は思い浮かべているはずです。もうこれは本当に申し訳ありません。「ヤバイ入居者」なんて言ってはダメですよね、重々承知しております。そのヤバイ方々にも色んな事情があるとは思います。が、管理会社からするとご勘弁願いたいこと請け合いです。
うぅ…本当にもう勘弁してください。そんな一日に何回もどうでもいいことで電話してこないでください。
ヤバイ入居者については、また別の記事で書きたいと思います。
まとめ的な？
管理切り替えって、ある種、バクチです。新しい管理会社は、物件の外面しか把握出来ていません。
- どこそこに建っている物件。
- 家賃は大体８万くらい。
- 間取りはおそらく全部２ＬＤＫ。
- 築年数は２０年。
- まぁうちの管理になればたぶん決めれるっしょ？
本当にこれくらいしか分かっていません。ふたを開けてみたら…あらびっくり！
１０１号室の人、絶対あれヤ○ザだろ！
２０２号室の人、ヤバイ系、確定。
雨漏りしとるやんけ！
なんでペット飼っとるんやコイツ！
ちょっと待って建物傾いてない？
物件ガチャです。昔、駄菓子屋とかお祭りとかで見かけませんでした、こういうやつ。
ホントこんな感じです。たまにとんでもないものが出てくるよね。むしろ全部当たりなんてことは有り得ないことであって…。物件も同じ。まぁそれはそれで楽しめるからいいけど。
ただもう一度言わせて下さい。
何かトラブルがあった時は、せめて協力的であれ！
ではまた。
説明しよう。