> 【部屋探しの大前提】絶対に知っておいてほしいこと <

【用語集】家賃・賃料

 

賃貸の費用の中で主役と言ったら、やっぱり家賃でしょう!

家賃って交渉出来るの?

・この物件の家賃は高い?

家賃の相場を教えて!

・ちゃんと家賃を払ってよ!

家賃、家賃、家賃…賃貸を語る上で家賃は外せませんし、常に家賃を中心に賃貸が成り立っています。今回はそんな家賃についてのお話しです。

 

だしのり

家賃は「やちん」、賃料は「ちんりょう」と読みます。

 

家賃(やちん/ヤチン/YACHIN)

賃貸住宅を始めとする賃貸物件の賃貸借契約に基づく物件の使用における対価のこと。借用者が物件の所持者(管理者)に対して支払うものを指し、通常は通貨で支払われる。

引用:Wikipedia

 

賃料(ちんりょう/チンリョウ/CHINRYOU)

賃貸借契約上の概念。賃借人の使用収益の対価として賃貸人が得る利益。目的物が動産か不動産かは問わない。
 ・土地の賃料 – 地代
 ・建物の賃料 – 家賃

引用:Wikipedia

 

家賃と賃料、同じ意味のようで実はちょっとニュアンスが違うんですね…。

・賃貸物件を借りる上では家賃

・他にもかかる共益費とか駐車場とかそういったものを総称して賃料

という感じでしょうかね。なんか違う?

 

意外と知らない?家賃についての4つのこと

 

  1. 家賃は前払い。
     
  2. 毎月払うのは家賃だけじゃない。
     
  3. 家賃に消費税はかからない?
     
  4. 家賃は交渉出来ることもある。
     

 

私たち”中の人”からしたら当たり前のことなんですが、ふと質問された時に「あぁそうか、意外と知られていないことなんだな…」と感じることが、何かにつけて結構あります。でもそれは当然のことですよね。どんな業界でも、どんな職種でも、傍から見るのと、実際に”中の人”になって内側から体感するのとでは天と地ほどの差があるものです。

 

嫌なやつ

え、そんなこと当然ですよ?知らないんですか??

 

だしのり

もしそんなことを宣(のたま)いやがる営業マンがいたら、そいつは売れない営業か、もしくは嫌われ者のどちらかですので、憐れんでやって下さい。

大丈夫です皆さん、ご存じなくても問題ありません。今後の皆さんの人生に何ら支障もございませんので、「あーそうなんですねー」くらいに留めておいて頂ければ結構です。

 

1.家賃は前払い。

 

これは結構ご存じない方が多いです。家賃は前払いなんです。大体26日~月末に家賃が引き落としされている方が一般的だと思います。実はその家賃は、引き落としされた月の翌月分の家賃を払っているということですね。例えばこんな感じ。

例)
・4月27日に引き落としされた家賃は5月分として
・8月31日に振り込んだ家賃は9月分として

 

初めてさん

ところで、なんで家賃は前払いなんでしょう?

  

だしのり

…さあ(汗)。

 

インターネットで検索をしてみると、どうやら絶対に前払いじゃないといけないわけでもなく、法律で定められているわけでもなさそうです。でも前払いの方が、貸す側にとっては都合がいいみたい。なぜかってそれは、滞納のリスクがあるからです。

前払いの時と後払いの時の違いについては下記の画像をご参考下さい。

 

◆ 前払いで入居中の時 ◆

前払い・入居中

 

 

◆ 前払いで退去する時 ◆

前払い・退去時

 

 

◆ 後払いで入居中の時 ◆

後払い・入居中

 

 

◆ 後払いで退去する時 ◆

後払い・退去時

 

貸す側にとって、後払いはやっぱりリスクが高いなぁと感じます。なので、昔は貸す側が”強かった”から、貸す側にとってリスクの低い「前払い方式」が一般的になり、それがそのまま継続されているんじゃないでしょうか。

とは言っても、前払いだろうが後払いだろうが、

 

だしのり

別に損をするわけではない!

 

し、得をするわけでもないので、家賃はちゃんと払いましょう。

 

2.毎月払うのは家賃だけじゃない。

 

そうなんです。毎月払うのは家賃だけではないんですよ。共益費だったり駐車料だったり、保証料や町内会費とかね。

詳しくは下記をご参考下さい。

 

家賃100,000円、共益費5,000円、駐車料8,800円と書いてあったら、トータルでは113,800円になります。家賃100,000円の中に共益費5,000円や駐車料8,800円が含まれているわけではありません。

毎月の合計額は、毎月かかる費用を全て合算した金額です。

共益費や駐車料に金額の記載がなければ、家賃の中に含まれている もしくは 無い のどちらかですね。

 

だしのり

意外と見落としがちなのが保証料とか引落手数料です。

 

「入居してから気が付いたんだけど…」なんてことにならないように、きちんと把握・理解しましょう。

 

3.家賃に消費税はかからない?

 

そう、家賃は非課税で、消費税はかからないんです。いや、正確には 居住用の家賃は非課税 ですね。事業用、つまり事務所やテナントの家賃には消費税がかかるんです。

でも実は、消費税が導入された時(1989年)は居住用の家賃にも消費税がかかってたんですって!で、1991年に税制が改正され、居住用の家賃は非課税になりましたとさ。

 

■ 非課税となる取引

<1.概要>
消費税は、国内において事業者が事業として対価を得て行う取引を課税対象としています。
しかし、これらの取引であっても消費に負担を求める税としての性格から課税の対象としてなじまないもの社会政策的配慮から、課税しない非課税取引が定められています。

<2.主な非課税取引>

~ 略 ~

(17)住宅の貸付け
契約において人の居住の用に供することが明らかにされているもの(契約において貸付けの用途が明らかにされていない場合にその貸付け等の状況からみて人の居住の用に供されていることが明らかなものを含みます。)に限られます。
ただし、1か月未満の貸付けなどは非課税取引には当たりません。

引用:国税庁

  

つまり?

①消費税には非課税ルールがある。

②社会的にこれはちょっとどうなの?と思われるものは非課税になる。

③住居は、人が生活する上で最低限必要なものだし、家賃は非課税にしようかね。

 

という感じです。

なるほど、事業用の事務所やテナントの家賃には消費税がかかることは知っていたんですが、それが特別ではなく、むしろ住居用の家賃に消費税がかからないことが特別なんですね…。

 

だしのり

すみません知りませんでした(汗)
もう一つ、お恥ずかしながら知らなかったことがあります!

「1か月未満の貸付けなどは非課税取引には当たらない」

これ。

 

なので民泊とかウィークリーマンションは課税対象らしいです。知らなかったなぁ…。まぁ普通にお部屋を借りる分には家賃は非課税ですので、そんなに気にしなくてもいいことですね。

 

4.家賃は交渉出来ることもある。

 

これが一番大事ですね。そう、家賃は交渉出来ることもあるんです!もちろん出来ないこともありますよ。家賃の交渉が出来る時と出来ない時の違いは主に3つです。

 

  • 需要と供給のバランス
  • タイミング
  • 貸す側のさじ加減

 

退去予定が出ればすぐに決まってしまうような需要が高い物件の家賃交渉は難しいでしょう。反対に、退去すると1年は平気で空いてしまうような物件ならどうでしょう?おそらく交渉の余地はあるはずです。

需要が高い物件でも、もしかしたら「今月のノルマ達成のため」なら交渉に乗ってくれるかもしれません。

はたまた、需要とかタイミングも関係なく、「もう返済も終わってるから、安くても入居してくれるんならありがたいです!」という、もうとっても素敵な大家さんもいます。

 

初めてさん

でも私たちはそんなこと分からないからどうしたらいいでしょう?

 

仰る通りです。なので、とにかく聞いてみるしかありません!
ちょっと遠慮気味に、「この物件って家賃の交渉は可能ですか…??」と聞いてみましょう。

 

だしのり

実を言うと、物件によっては「値引き可能額」を既に知っていることもあります。

 

予め大家さんや管理会社に、「いくらまでならそちらの裁量で値引きしていいですよ」と承諾して頂いているわけです。

例えばこんなケース。

 

部屋探し中

家賃65,000円以下の物件を探してます!よろしく!

 

だしのり

あーなるほど。ご予算をちょっとオーバーしてしまうんですけど、こんなドンピシャな物件があるんです。家賃68,000円のこの物件、どうです?いいですよねぇ!!

もしかしたらちょっと家賃交渉が出来るかもしれなくて…そう!可能性はあるんですよ。

もしよかったら一度内覧されません?それで気に入って頂けたら全力で家賃交渉してみますんで!!

(実は5,000円の値引き幅があるんだよねー)

 

「家賃交渉出来るかもしれないです

「初期費用、多少なら何とかなるかも!」

もし営業マンがこんなようなことを言ってきたら、十中八九、多少なりとも交渉の余地があると思って頂いてもいいでしょう!全く交渉出来るかどうか分からない物件に対して、むやみに期待させることは言いませんからね。

上記の例だと、値引き幅が5,000円あって、お客さんの希望予算までは3,000円じゃないですか。その場合、営業マンの頭の中はこんな感じです。

 

だしのり

<営業マンの頭の中>

お客さんのためを思って、値引き額最大の5,000円下げて、家賃63,000円にしてあげようか…

いやいや、大家さんのために1,000円だけ値引きして、何とか予算額を上げてもらえないかな…

でも決まらなかったら意味ないし、3,000円値引きの予算通りで決めてもらおう…

ちょっと待った、ここで一旦帰られてしまったら他社に行かれて、5,000円値引きで決められてしまうかも…

違うわ、この物件は専任物件だから強気にいけば大丈夫だ…

あれ?でも他の物件とも結構悩んでるかもしれないな…

よし、じゃあこれだ…!!!

 

その物件が専任かどうか、その物件がその仲介店にとってどれほど大事(旨みがある)か、それによって値引き額も変わってきますから、やっぱりとにかく聞いてみるしかありません。

 

まとめ的な?

 

そういえば家賃0円の物件ってあるんでしょうか?フリーレントで最初だけかからない、親子だから無料で貸してあげる(使用貸借というやつですね)とかでもなく、家賃0円。もしくは家賃1円、家賃100円とか、で、事故物件でもないやつ。

 

だしのり

さすがにないかな…。

 

  1. 家賃は前払い。
     
  2. 毎月払うのは家賃だけじゃない。
     
  3. 家賃に消費税はかからない?
     
  4. 家賃は交渉出来ることもある。
     

 

上記1~3は大して重要なことではないですが、4の「家賃は交渉出来ることもある」というのは、今後の賃貸生活においてかなり影響してくることだと思います。

 

・毎月500円安ければ…アマゾンプライムがタダ!

・毎月1,000円安ければ…ネットフリックスがタダ!

・毎月2,000円安ければ…ユーチューブプレミアムがタダ!

・毎月3,000円安ければ…ahamo、LINEMO、povoがタダ!

 

って考えると、交渉してみようと思えませんか?申し込み・契約してからでは中々交渉出来ませんので、ぜひその前に一度聞いてみましょう!

ではまた。