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【用語集】共益費・管理費

 

そうなんです、エレベーターがあると共益費が高くなる傾向にあるんです。他にも、下水じゃなくて浄化槽だったりすると、共益費をちょっと高くしている会社もありますね。

家賃については分かるけど、共益費とか管理費って一体全体何でしょう?今回はそんなよく分からない共益費と管理費についてのお話しです。

 

だしのり

共益費は「きょうえきひ」、管理費は「かんりひ」と読みます。

共益費のことを「きょうえいひ」と仰る方がたまーにいらっしゃいますが、正しくは「きょうえきひ」ですからね。ニュアンスでそう読みたくなるのは何となく分かりますが…。

 

共益費(きょうえきひ/キョウエキヒ/KYOUEKIHI)

賃貸住宅、オフィスビル等の維持管理・運営において経常的に要する費用のうち、共用部分に係るものをいう。賃貸物件の場合、共益費と賃料は別個の存在であるが、実質的に賃料に相当する部分が含まれることが多いという。

引用:Wikipedia

 

管理費(かんりひ/カンリヒ/KANRIHI)

集合住宅やビル等における当該マンション・ビル等の建物の維持管理に充当される金銭。

引用:Wikipedia

 

うーん…「共益費」と「管理費」は同じ意味ですね。色んなサイトを見ましたけど、共益費と管理費を同義と捉えても問題はなさそうです。また、私個人的に「共益費」の方が馴染みがありますので、本記事においては「共益費」と書かせて頂きますが、イコール管理費とお考え頂ければ結構です。

 

だしのり

共益費とは、共用部のメンテナンスに使われる費用のことです。

 

初めてさん

まぁじゃあそれは分かりました。だったら共用部って何ですの?

 

共益費について何となくお伝えしたい5つのこと

 

  1. 共用部とは?
     
  2. 共用部をどうメンテナンスするの?
     
  3. 共益費・管理費の相場は?
     
  4. 実際は家賃と同じ扱いなの?
     
  5. 家賃と共益費、別の方がお得?
     
     

共益費って、家賃の付属品的な立ち位置なわけです。家賃より共益費の方が高くなることは基本的にはないし、家賃がなくて共益費があるってこともない。通常はある、でも、なくても特に困らない、そんな微妙な存在が、共益費です。

カレーのニンジン、ラーメンのチャーシュー、お寿司のガリ、焼き肉のレバー、うまい棒のたこやき味、Pascoサンドロールのつぶピーナッツ、天ぷらのかき揚げ、みたいな感じでしょうか。全て私の偏見というか好き嫌いです…。

 

1.共用部とは?

 

共用部とは、「駐車場を含むアパート・マンションの敷地内全部(室内と専有ベランダ・庭を除く)」のことです…。

 

  • 駐車場
  • 駐輪場
  • 階段
  • 廊下
  • エントランス
  • エレベーター
  • ゴミ捨て場
  • 屋上
  • パイプシャフト・パイプスペース
  • メーターボックス

 

こんな感じでしょうか。ちなみにパイプシャフト・パイプスペース(PS)というのは、ガスや給排水の配管が入っているスペースで、メーターボックス(MB)は電気やガス、水道のメーターを収納したスペースです。パイプシャフトとメーターボックスは同じ場所に設置されていることも多いですね。そしてよく玄関横で見かけます。そう、それです。その扉です。

上に書いてありますが、共用部ってどこ?と考えるより、室内以外は共用部と考えた方が分かりやすいでしょうか。つまり玄関を出れば共用部ということですね。

その共用部のメンテナンスにかける費用のことを 共益費・管理費 と言います。

 

2.共用部をどうメンテナンスするの?

 

共用部のメンテナンスって言うけどさ、具体的に何をしてくれるわけ?という疑問が出てきますよね。ざっくりとこんな感じです。

 

  • 共用灯の交換
  • 簡易的な清掃
  • 簡易的な除草
  • 浄化槽の保守・点検
  • 貯水槽の保守・点検
  • エレベーターの保守・点検
  • 共用部の電気代
  • 共用部の水道代
  • ケーブルテレビ代

 

下3つはメンテナンスというか共益費をそれぞれの支払いに使います。
ええ、ええ、仰りたいことも分かります。絶対やってないやん!と思うこともありますよね。仰る通りです。やってないこともあります!共益費を払っているからと言って、絶対にやってくれるわけではありません。法律で決まっている点検とかは別として、やらないといけない義務もないのです。

…いや、それでもやってよ!って思うんですけどね、大家さんがケチだったりお金がなかったりすると、最低限のことしかやってくれないです。もしくは管理会社が杜撰できちんと行われてないこともあります。本当にそういうクソみたいな管理会社もありますのでね、ご注意下さい。(おっと失礼)

 

3.共益費・管理費の相場は?

 

これはよく分かりません(笑)

インターネットで調べると、おおよそ家賃の5~10%なんじゃない?って書いてあるところが多かったですが、やっぱりそこにも根拠はありませんでした。実際そうじゃないところもいっぱいあります。

自社で管理している物件でさえ、共益費がなぜその金額なのかを説明出来ませんし、理由もありません。お客さんの希望によって共益費を家賃に組み込んでみたり、なぜか1,000円上げたり下げたりすることもありますし、

 

だしのり

うーんまぁ5,000円くらいでいいんじゃない?

 

と決めたこともあります!!

大手の管理会社でも、共益費をさり気なく、理由もなく、「前回募集より500円高くなっとるやん!」ということもありました。(地味に上げるんじゃない!気づきにくいんじゃ!!)

共益費については本当に皆さん適当です。

いやいや、もちろんきちんとしている管理会社さんもありますよ。社内の一定のルールに則って例えば、排水が下水道の場合、反対に浄化槽の場合、もしくはオートロックがある、エレベーターがある、インターネット無料等によって、共益費の金額が決められているであろう素敵な管理会社もありますから、全部が全部、適当な管理会社じゃありませんので悪しからず…。

ただ冒頭にもあるように、エレベーターがあると共益費は高くなる傾向にあります。理由としては、エレベーターは点検やメンテナンスの費用が特にかかるから、です。まぁそれはしょうがないと思うじゃないですか。でも1階の方は不満に思ったりするんですよ。

 

1階の住人

だってエレベーター使わないし!

 

良い人

確かにね。1階の君たちはエレベーター使わないよね。じゃあ分かりました、1階の君たちの共益費はちょっと安く設定しておくよ。

 

という管理会社もあれば、

 

べらんめえ

べらんめえ!1階だろうが100階だろうが共益費は同じでい!!

 

という管理会社もある。これはもう管理会社や大家さんの意向だから仕方のないことと諦めて下さい…。

 

4.実際は家賃と同じ扱いなの?

 

貸す側、大家さんからしてみたら、項目が「家賃」でも「共益費」でも「駐車料」でも結局は同じ収入として考えます。

「わしがもらえるお金はいくらかのぉ?」

ちょっとおじいちゃん風に書いてしまいましたが、総額はいくらかが大事であって、その内訳はさして問題ではないのです。

 

号室家賃共益費駐車料合計
10186,000円5,000円6,600円97,600円
10291,000円0円6,600円97,600円
10397,600円0円1台無料97,600円
20181,000円10,000円6,600円97,600円
20292,600円5,000円1台無料97,600円
20310,000円81,000円6,600円97,600円
総合計585,600円

 

101号室の【家賃:86,000円、共益費:5,000円、駐車料6,600円】が通常の募集条件だったとして、各号室、共益費だけ、駐車料だけを家賃に組み込んだり、共益費と駐車料どちらも家賃に組み込んだり、反対に家賃を共益費に組み込んだりしています。203号室のやり方は、相場を明らかに逸脱する共益費なっていますので違和感を感じますが、大家さん的には別にダメではありません。不動産屋は絶対に嫌がりますけど…(後述します)。

総合計585,600円から、管理会社に手数料(管理料)を支払って、その残りが家賃収入となります。例えば管理会社に支払う管理料が、総合計の5%だったとしましょう。

「管理料=総合計585,600円×5%=29,280円」

つまり家賃収入は?

「家賃収入=総合計585,600円ー29,280円=556,320円

大家さんはこの家賃収入「556,320円」を気にするだけです。共益費があってもなくても、何か修繕やメンテナンスの費用がかかれば、家賃収入から差し引かれるだけです。

何なら、家賃と共益費を別表示にしなければならないという決まりもないですしね。特にこだわりのない大家さんは、管理会社の決まりに従うか、相場で何となく決めるか、のどちらかでしょう。

 

だしのり

自分の給料で考えてみると分かりやすいかもです。

(残業代はほぼ固定だとして下さい)

 

「総支給額ー控除=手取り額」

さて皆様、総支給額、控除、手取り額のどれを一番気にされますか?
総支給額には基本給、残業代、役職手当、住居手当等があり、控除には社会保険料、所得税、住民税等がありますが、総支給額の内訳がどうとか、控除の中身がどうとか、あまり気にしませんよね??(にっこり)

現実には、基本給がめちゃ安くて残業代が高すぎるのはあまり良くない気がするし、大家さんも本当はもっと気にした方がいいのは言うまでもありません。が、気にしていない大家さんが多いのではないでしょうか。

 

5.家賃と共益費、別の方がお得?

 

共益費も家賃と同じ扱いなんだったら、共益費なんていらないのでは?と思ったりします。

ところで一体いつから共益費があるんでしょう?歴史を紐解いてみたかったんですが、インターネットで検索しても、「いつの時代から共益費の概念が根付いたか?」というのは分かりませんでした。

さてでは、共益費がなく「家賃だけ」の方がいいのか、「家賃と共益費が別々」の方がいいのか、はどちらでしょう?この回答としては、「家賃と共益費が別々」の方がお得になることが多いです。

これは仲介手数料や更新料が関係してきます。仲介手数料や更新料は、あくまで家賃に対してかかるもので、共益費は無視です、無視…。

例えば仲介手数料100%の場合で計算してみましょう。
消費税10%なので家賃の110%が仲介手数料となります。駐車場手数料はないものと考えて下さい。

 

号室家賃共益費駐車料仲介手数料
10186,000円5,000円6,600円94,600円
10291,000円0円6,600円100,100円
10397,600円0円1台無料107,360円
20181,000円10,000円6,600円89,100円
20292,600円5,000円1台無料101,860円
20310,000円81,000円6,600円11,000円

 

家賃と共益費が別々に、かつ、より共益費に割り振られていた方が、仲介手数料は安くなります。相場から逸脱しているのでほぼあり得ないことだと思いますが、203号室の契約を不動産屋が嫌がる理由はこれです。101号室~202号室までは、多少の差はあれ、まあ許容範囲でしょう。例えばお客さんの要望で家賃と共益費を分けて、それで仲介手数料が少なくなったとしても1本の売り上げとして考えられますが、203号室の契約はさすがに嫌だな…。

 

まとめ的な?

 

余談ですが、この記事を書きながらふと、一番高い共益費っていくらなんだろう?という疑問が湧いてきました。主役である家賃の陰に隠れてしまう共益費、存在意義が分からず、段々と共益費が可哀そうに思えてきてしまった…。そんな共益費に日の目を!というわけでもないんですが、ただ単に興味本位で調べてみました。

家賃に比例する傾向にあるから、やっぱり家賃が高そうな大都会東京の23区に検索地域を限定し、家賃を高い順に並べて調べてみました。ちなみに検索したサイトは物件数ナンバーワンのスーモです。

2021年5月12日の時点で、東京23区の物件を、家賃の高い順に並べて調べたんですが、「あーもうこれ絶対最強。間違いなく一番高い共益費だわ!」と思った時点で検索を中断しました(笑)
もしかしたらもっと高い共益費もあったかもしれませんし、実は他の地域にお化け共益費があった!なんてこともあり得ますので、予めご了承下さい。

 

だしのり

ちなみに、一番高い共益費っていくらだと思います?

 

私の住んでいる地域は、家賃が10万円を超えれば高い!と思われる田舎ですので、共益費がどうこうというより、東京23区を検索してみた時点で本当に異世界だと感じました。

また検索していて思ったんですが、タワマンやそうじゃなくても、家賃何十万円もする物件って共益費がないことも多いんですね。同じ物件によっても共益費があったりなかったり…田舎者の私には理由が分かりませんでした(笑)

さてお待たせしました。共益費が一番高かったのは、

共益費150,000円

でした。物件は「二子玉川ライズ タワー&レジデンス タワーイースト」の42階で、家賃も高くて1,200,000円です。

 

だしのり

共益費15万って…。私の地域のどの物件の「家賃」より高いですわ。

  

  1. 共用部とは?
     
  2. 共用部をどうメンテナンスするの?
     
  3. 共益費・管理費の相場は?
     
  4. 実際は家賃と同じ扱いなの?
     
  5. 家賃と共益費、別の方がお得?
     
     

さて、共用部や共益費について書いてきました。

共益費を払っているからといって、管理会社が必ずしも希望するメンテナンスをしてくれるわけではありません。が、例えば雑草が生えている、共用灯が切れている、全体的に汚いなど、不満があればきちんと伝えましょう。管理会社も他意なく気付いていないだけかもしれません。

そして共益費が15万円より高い物件があったらぜひ教えて下さい!

ではまた。